焦点

马来西亚新山柔佛依斯干达特区过去一年，因房市供过于求及其他内部经济因素，导致产业价格及租金回酬受挫。令人关注的是，一水之隔始的新加坡投资者会否开却步？

新加坡房价跌4%

横跨长堤两岸，两国政府过去一年不约而同落实打房措施，为各自的房市降温。根据《Kinibiz》报道，由于新加坡的降温措施，该国的住宅产业价格在2014年下跌大约4%。尽管两国货币兑换率对新加坡买家仍然有利，但在新加坡本国的房价变得便宜后，或会吸引新加坡人留在国内购买房产。至于大马中央及州政府所推行的打击炒房措施，其中一些特别针对外国人，包括限定外国人只能购买100万令吉以上的产业，以及外国购买者须缴付2%产业税。不但如此，两国在今年中更陷入一场关卡收费大战，竞相宣布调高汽车入境费和过路费。一开始是新加坡先宣布在8月1日，将外国注册车辆的入境通行准证（VEP）每日收费从20新元上调至35新元，然后大马也在同一天调高新山关卡的过路费5倍至16令吉50仙；新加坡则在10月1日以同样的过路费调幅来回敬之。大马也准备在明年中落实针对新加坡车辆的入境费，收费为20令吉。

投资者持观望态度

根据新加坡Khalil Adis咨询有限公司创办人卡里尔艾迪斯，新加坡投资者对依斯干达的兴趣已减缓，甚至变得安静。他将此归咎于两国近期调高越境过路费，以及其他打房措施，例如调高外国人购买房产最低门槛及产业盈利税（RPGT）。“在大马落实降温措施后，新国投资者对大马还是有一些兴趣，因为一些发展计划是豁免100万令吉最低价格的规定，例如依斯干达特区的美迪尼（Medini）发展计划。”“无论如何，在宣布调高过路费后，投资者的兴趣已经减低，因为越境变得更昂贵。这对依斯干达特区目前的情绪来说，可谓祸不单行。”“无论如何，还是有新加坡人有兴趣投资，但多数是‘观望’态度。”

新国反对“森林城”

卡里尔表示，媒体之前报道，新加坡凯德集团（CapitaLand）展延在金海湾的发展计划，以及新加坡政府反对“森林城市”争议填海工程，也让人再次质疑依斯干达发展计划。这种情绪就好像新加坡人在2005年，首次听闻依斯干达特区一样。他附和许多市场观察家的担忧，认为依斯干达特区房产出现供过于求，尤其是中国地产商如碧桂园集团及中国广州富力地产股份有限公司，在新山沿岸的多个计划已蓄势待发。“这（发展）看起来似乎太多、太快了。”其中，碧桂园集团去年就一口气在金海湾推介约9000个单位，而中国广州富力地产股份有限公司也被指将在接下来几年，推介接近3万个单位。

供应过剩租金趋

软卡里尔接着比较新加坡与依斯干达特区。新加坡作为一个只有714平方公里的高密度岛屿，拥有540万人口；反之，依斯干达特区范围达2217平方公里，只拥有160万人口。“新加坡每年的高级公寓供应介于2万个单位，而依斯干达特区在短时间内却可以推介高达数千个单位，这会带来不同的影响。”“首先，这将让租金回酬率趋软，意味着如果你所购买的产业成功出租，也可能不足以应付抵押贷款。第二，要出租你的产业是很难。”“第三，是否有人会居住在这些单位也备受关注，因为这些产业价格是瞄准外国市场，而非柔佛人。”

越境买产仍算便宜

无论如何，撇开这些负面情绪，他认为，依斯干达特区目前仍然具吸引力，尤其是对精打细算的新加坡买家而言。“尽管新加坡的产业价格，因为公共及私人市场的各种降温措施及供过于求而下滑，但是对新加坡人而言，越境购买产业仍然是比较便宜。”“这是因为新币兑换马币走强。”“若一个人要在新加坡市郊购买高级公寓单位，例如裕廊，每平方英尺价格约800新币（2062令吉），这不包括印花税及其他成本。而在依斯干达特区，你可以每平方英尺800令吉的平均价格，永久拥有一间高级公寓单位。”

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布吉隆坡市政厅从2014年1月1日起，降低1%至4%隆市门牌税率。所有产业都有所调降，当

中廉价组屋降幅最多，高达4%。吉隆坡市政厅发出的吉隆坡门牌税调整通知书，几乎所有

产业估值都涨了1至5倍不等，有者甚至高达8倍；鉴于这意味着门牌税也跟着以此倍数水涨

船高，导致隆市全民哗然，也引爆一系列的反对行动。

2014年次季全面落实

东姑安南主持大吉隆坡会议后宣布上述措施时说，新的门牌税将于2014年第二季度才全面

落实。残疾人士、退休人士及自住人士（非出租）也可得到门牌税的回扣。

“有关人士可在市政厅的柜台获取回扣表格，并在填妥后连同相关证明文件，提呈给市政厅

寻求批准回扣。

市政厅将就于2013年12月17日前提呈反对信的业主举行听证会，若业主能出示证据证明，

本身拥有的产业重估价值不合理，业主的门牌税或可再进一步减低。

调幅不应加重业主负担

市政厅进行产业重估，不过调幅不应该加重隆市业主的负担。

2015年首季度，市民需根据重估后的产业价值，以新税率来计算门牌税，不过，同时市政

厅将会召开听证会，聆听市民心声。

吉隆坡市政厅共接获15万3187封反对信，不过当中有部分是同一业主提呈多份反对信，以

及业主误以为本身要要交付的门牌税是产业价值重估后的数额。

产打房政策，柔佛州政府再祭出额外措施。

柔佛州政府将从2014年5月1日起，外国人在柔佛购买100万令吉房产的措施，外国购房者

的手续费1万马币调整到房价2%的手续费。

槟城政府在2014年1月起向购置产业的外国人征收3%税务。柔佛伊斯干达特区保留原有政

策，外国人买房继续保留50万马币的下限门槛。

在2014年预算案打房措施，预见发展商在上调售价面临转嫁成本的限制下，将因

赚幅收窄而积极推出市场行销以刺激买气。发展商或为税款提供补贴方式来协助外国买家。

利息回扣取代DIBS

一些发展商普遍在新项目避免提供“发展商承担利息计划”（简称DIBS），一些则为高层项

目提供与DIBS机制类似的利息回扣（Interest Rebate Schemes）。

一些发展商提供类似DIBS的利息回扣，即买家在两年期限内，先缴付利息予银行，再向发

展商索取回扣。

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马来西亚华人银行—丰隆投资银行分析师告诉《南洋商报》，尽管确切的措施还未出炉,但相信这些打房措施可能针对当地房产业目前最红火的“发展商承担利息计划”（DIBS）和“595融资计划”。

第一：马来西亚房产开发商承担利息，指马来西亚房产建筑的期间，贷款利息由马来西亚发展商负担，买家签署买卖合约时只需支付房屋总价的5至10％的订金，当房产完工后才开始偿还贷款。

第二：“5/95融资计划”：是指买房者只需支付房产售价的5％作为订金，其余95％则向银行申请贷款。

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卡立诺丁说，现今柔州有许多的产业价值已大幅度增长，但业者所缴付的产业税，一些依然停留在80年代的产业价值来估算。譬如一栋角头间店屋，过去的价值是30万令吉，而业者至今所缴付的产业税，依然是根据当年的30万令吉房产价值来估算，不过该店屋的价值至今可能已涨至100万令吉。

据了解，以目前的巴西古当市议会为例，业主缴付店屋和住宅的产业税是该产业价值的0.25%，工厂则是0.85%；在新山市议会方面，业主缴付店屋和住宅的产业税也是该产业价值的0.25%，工厂方面则是0.55%。
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他鼓励海外的产业投资者，包括搜房网的客户，在网上取得本地房产的资讯后，实地来马视察相关产业。他预计，搜房网的成立带动“马来西亚，我的第二家园”计划，相信今年能再吸引5000人参与这项计划。

 随着中国限购限贷政策的落实，越来越多中国人选择在海外投资房地产，而马来西亚也成为目标之一。中国投资者主要的投资地点是在吉隆坡，而槟城、马六甲也是选择之一。

“中国有270万人的个人资产净值是在人民币600万元（约马币300万令吉）以上，当中的30%计划在未来3年投资海外房地产。”黄素贞说，搜房网作为中国著名的房地产网络平台，将向中国宣传大马的产业，也会举办购屋团，率领中国投资者前来大马视察本地的房地产项目。

马来西亚搜房网的网址为malaysia.soufun.com。

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马来西亚政府根据国内经济发展和房地产市场的现状，采取了阶段性的政策调控措施，较好地解决了住房紧张的问题。这一措施也使得马来西亚房地产市场呈现一种整体平稳发展的态势。因此吸引了来自全世界各地的投资者前来购房置业。

马来西亚实行居住和投资兼顾的房产政策。马来西亚各州均设有土地局，宪法规定土地属于各州州务问题。各州（沙巴和沙捞越两州除外）在联邦政府指导监督下，可自主制定本州的土地政策。马来西亚宪法规定，土地所有方式分两种，一种是永久拥有产权（freehold），另一种是租赁性产权(leasehold)，土地租期为99年。土地是公民私有财产，受到法律受到保护，可自由买卖。

政府把为公民提供充足的、负担得起的高质量房源作为住宅的发展目标。多年来，马来西亚房屋建造与销售政策十分稳定。该政策不但满足了市场商品房需求，而且满足了中、低收入群体的住房需求。

<一>马来西亚特色的廉价屋和廉租屋政策

马来西亚联邦政府早在20世纪70年代就实施了一项PAKR（即公众低成本房屋计划），1985年又制定了PPR（即人民房屋计划），计划规定由联邦政府拨款进行廉价房屋建设，积极发展廉价房屋。政府拨款建造的廉价房屋，一部分用于出售，即所谓的“廉价屋”。另一部分则用于出租，即所谓“廉租屋”。月收入低于1500令吉的家庭均可申请购买廉价屋。面积一般约70平方米，售价不超过35000令吉，仅为商品房市场价格的1/10。同时，政府规定廉价房屋决不能因廉价而忽视人居概念，所有廉价屋必须同时配备公共配套设施，如操场、幼儿园、医院、商店、社区会所、祈祷室等。廉价屋在购买之后，十年内禁止售出。

<二>公务员住房优惠政策。

马来西亚政府规定，公务员可以居住政府提供的公务员住宅，也可以在市场上购房。租房的公务员每月可享受政府发放的房屋津贴。政府津贴足够支出当月的房租，户型多为小型别墅。如欲在市场购房，可向政府申请贷款，马来西亚本地公务员可向财政部贷到房款的110%，购房时还可以享受5%折扣。非马来人公务员可以贷到房款的90%，贷款利率为4%，最高还款期限为30年。

<三>商品房建造及销售政策。

马来西亚商品房建造以私人建造为主。每个房产项目都必须申请执照，并按照已批准的条款开发。开发商在项目审批之后，需在24-36个月内完工，否则会受到政府重罚。2007年，马来西亚政府开始实行“先建后售”的房屋售出模式，也称10：90的付款方案。购房者在签署房屋买卖合约时只需缴付订金的10%，这笔款项将存放于一个“房款托管帐户”（Stakeholder），开发商在交房后才能动用，其余90%房款则在房屋竣工后交付。金融机构分阶段为开发商发放贷款，助其按期推行发展计划。落实“先建后售”政策的发展商可以得到政府豁免的30%廉价屋建造份额税款，但须异地建造中低价格房屋。这一政策为发展商和购房者带来了双赢。它既减轻了购房者的经济负担和购房风险。同时借助这一政策，政府可以逐步淘汰掉那些实力不济、抱有投机目的的低素质开发商。

<四>外国人购房限制政策。

自2006年12月起，马来西亚政府陆续放宽了部分外资投资房地产市场政策。政策包括外国人在购买价格在25万令吉以上的房屋（2010年1月1日起变更为50万令吉以上）时，可不经马来西亚外资委员会（FIC）批准，

<五>马来西亚第二家园计划中的房产政策。

马来西亚政府移民厅推出的第二家园计划，在房屋政策方面撤销了产业盈利税（Property Gains Tax）。该政策规定允许第二家园的申请者获得无限制产业贷款，5年内如出售名下房产须缴纳5%的产业盈利税，5年之后出售则可以免除产业盈利税。这一举措对于吸引外来资金到马来西亚房地产市场的效果极其明显。

<六>马来西亚房地产市场价格变动趋势。

由于马来西亚政府长期实施谨慎的土地和房屋政策，各级政府机构对市场发展进行了严格监督和规范，因此，商品房市场多年来价格平稳增长，没有出现过房价大起大落的现象。从近年来马来西亚年度各类房屋价格指数来看，1999年价格指数比1990年价格指数上升了91.8点，平均每年上升约10点。2010年比2000年价格指数上升了78.8点，平均每年上升约8点。马来西亚房屋类型除廉价房屋外，还分为单层排屋 、双层排屋、公寓、独立洋房、半独立洋房等。各类房屋平均价格从2006年的第4季度的164861令吉/平米，上涨到2010年的约179952令吉/平米，其中价格排名前三名的分别是吉隆坡、雪兰莪、沙巴。

附：马来西亚房产交易费用及税费。

1.马来西亚门牌税。根据每个州政府对房屋种类的划分每年缴纳数百马币不等，用于公共设施建设，比如：排污费、公共管道、垃圾处理、道路建设、环境治理等。

2.马来西亚政府印花税。根据房地产总价按比例征收，0-10万令吉收取比例为1%，10-50万令吉收取比例为2%，50万令吉以上收取比例为3%。

3.律师聘用费。聘请律师用于制定房屋买卖契约以及银行贷款合约等，一般费用为数千马币。

4.增值税

5.银行贷款利率。银行贷款基础利率为6.5%，不同的银行会有不同程度的优惠利率，一般为1%-3%，期限一般为10-20年。

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1、购房无须经过F.I.C.审批。马来西亚政府规定，非马来人投资马来西亚房地产需要获得外国人投资委员会（Foreigner Investment Committee)批准。该申请极为繁琐，审批周期长达3–6个月。若获得第二家园身份后，再购买房产，则可以直接向房地产开发商购买。不需再受此规定约束。

2、可申请近全额的银行房屋贷款。获得“第二家园”身份后，资产情况已经由马来西亚移民部门进行过核查，所以申请银行贷款时，银行信用度会大大得到提升，房屋贷款最高额度可以达到房屋售价的80%，时间可长达15年。

3、房产便于投资和管理。第二家园签证属于长期居留权，对于在马来西亚居住的地点和时间没有任何限制。所以无论是投资考察，还是房产管理、出租、投资者都可以随时前往马来西亚。

4、可以设立公司进行商业投资。马来西亚政府鼓励第二家园申请人在马来西亚投资经商，申请人可以设立百分百股份的独资公司，无需本地人参股，可有效对房地产进行投资、买卖和租赁业务。

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