最新马来西亚房地产走势    

亚洲各国积极打房，马来西亚近期产业价格飙升也导致马来西亚国家银行建议将产业贷款顶限从90%下调至80%，联昌研究表示，尽管此举将对产业市场带来负面影响，包括短期内打击产业销售，不过这是

有必要执行的措施，最新马来西亚房产走势，以消除产业过度投机及避免产业市场泡沫化。

有关措施目前仅处于收集意见的阶段，并且据知只针对高档产业。联昌对这项措施的实行并不感到担忧，因其影响范畴料与5%产业盈利税措施相同，以抑制短期产业市场的强劲需求，而国行则认为下修贷款顶限

主要反映当前产业市场走势强稳。

“目前产业贷款顶限达90%，甚至100%都不是稀奇的事，惟随某些住宅产业价格飙涨，令市场担心会酝酿产业泡沫化现象。”

 

 马来西亚房地产业价格飙涨

 联昌认为，鉴于产业价格飙涨主要影响吉隆坡及八打灵再也的有地产业，因此预计贷款顶限只能针对某些价值的产业。至于高档共管公寓及一般公寓则因供过于求，令产业价格稍微下滑。联昌表示，今年的产业销售非常强劲，不过产业股

估值却未获重估。虽然下调贷款顶限会带来冲击，不过鉴于基本面深具韧力，因此预期股价将弹升。当中的利好包括市场对住宅产业的负担能力高企、发展商盈利复苏，加上政府策略性地库私有化有助增强投资者对产业股的兴趣。” 联昌维

持产业领域“加码”评级，建议投资者趁产业贷款顶限实行后的疲态而进场吸购；几乎给予所有产业股跑赢大市”评级，除了KLCC产业（KLCCP, 5089, 主板产业组）因周息率不诱人，加上是产业投资公司，而获“落后大市”评级。联昌首选实达

集团（SPSETIA, 8664, 主板产业组），因其市场规模及股票流通量出色。实达上半年写下12亿令吉产业销售，马星集团（MAHSING, 8583, 主板产业组）也录得9亿令吉销售，促使这两家公司上调全年的销售预估。另外，联昌表示，随

IFRIC 15财报标准延至2012年才实行，将让产业公司拥有更多时间应对政策的改变，也让投资者适应未来产业公司盈利的波动性，并接受以净资产重估方式评估产业股，而不是以本益比计算。在IFRIC 15财报标准下，发展商只能在“交屋”后

才能将盈利纳入财报中，因此这可能导致盈利出现颇大的波动性，甚至蒙受季度亏损，特别是共管公寓发展商或仅持有少量产业计划的公司。联昌指出，城镇发展商则反而拥有更大的伸缩性，以决定产业竣工期限并纳入相关盈利。

 

政策风险抑制产业股表现

    亚洲产业价格不仅从风暴中复苏，甚至超越之前的顶峰表现，导致中国、香港和新加坡采取鹰派作法严格打房，也导致管制成为房市成长最大风险。

    联昌表示，政策风险预料会继续影响产业股股价，其中新加坡产业股被降至“减码”，其它是“中和”，受看好的是产业股表现落后的大马和印度尼西亚。

    中港新的鹰派管制房价方式预料会影响东南亚其它国家，尽管有关国家的房价实质上尚未飙至与上述市场的同等地步。

 

马来西亚住宅产业负担指数走跌

联昌表示，由于去年人均收入下滑，加上近期利率调升，导致大马住宅产业的负担指数走跌，惟仍维持在良好水平，因大马主要市场的房价，包括巴生河流域、柔佛及槟城都超越收入增长，而这现象在亚洲金融风暴后更为显著。联昌提到，

房贷负担率主要受到三项因素影响，包括房价、家庭收入及利率。在香港及新加坡，1%至2%低利率环境促使产业需求高企，若利率正常化，将显著打击当地的购屋负担，显示市场对利率的敏感度较强。

 

马来西亚产业落后区域

联昌表示，亚洲新兴市场的产业领域具有非常大的吸引力，特别是大马及印度尼西亚仍落在后头，未来产业价格拥有庞大的涨升空间。长期而言，城市化、市民年轻化及房贷市场渗透率低企将是正面的催化因素。“产业价格快速增长导致各

国政府被迫采取抑制房市泡沫化举措，中期来说将对产业市场发展形成威胁，其中大马及新加坡政府各祭出的5%产业盈利税及卖方印花税措施导致产业买卖变得昂贵。”

 尽管如此，联昌指出，亚洲人普遍认为产业是项安全的资产，且未来肯定会增值，所以都能接受一直攀升的房价。“同时，在还未考虑负担能力之前，东盟国家的人民都能接受庞大的利率涨幅。我们预计大马的利率将调高超过6%。”

 

2010年马来西亚房地产投资是一个开始

进入2010年，中国房地产业风云突起，政府和银行双重压力下的房地产市场迷雾重重。针对这样的国内房地产行情，不少第二家园客人将目光转到了马来西亚房地产市场，而2010年的马来西亚房地产市场状况如何？第二家园服务中心为此

特别采访了马来西亚著名的房地产顾问郑水兴先生。

 

房地产顾问郑水兴预测2010年房地产再起步

2010年房地产在全球金融开始复苏之际，可说是从新起步。对于房地产市场周期性循环来说，明年属于开端，房地产顾问郑水兴认为明年开始投资房地产将会是一个好的开始；然而这次的复苏情况与上98年的亚洲金融风暴复苏情况不同；

因此投资策略需要调整。

虽然今年的财政预算案没有惊喜；但郑水兴相信政府可能在明年4-7月期间宣布对房地产有利的的奖掖与政策，届时房地产市场将可能受刺激。最新消息指出，明年起政府原订征收的5%产业盈利税将从无限期改为只向购置五年内转售的产

业。这表示政府对房地产复苏及发展的重视，也是2010年重要的好开端。

房地产投资顾问郑水兴是AMCITY CAPITAL培训公司的首席咨询顾问，专注於房地产投资课程，在今年主讲超过30场房地产投资讲座，是业界首屈一指的中文讲师。在此次经济风暴中，多次发表分析与评论，充分掌握产业市场资讯。这次，

郑水兴也对2010年房地产的趋势作出评论。

2010首季在受到财政预算案的RPGT及银行的利息调整的影响下，将继续缓慢发展。除此之外，佳节的气氛也间接影响市场交易量，此现象将在明年农历新年后好转。郑水兴认为第二、第三季是投资者开始进场好时机；然而投资者必须有心

理准备、了解投资机会、做好长期投资计划，因为房地产市场在未来2-3年内将维持缓慢发展；期间将不会出现快速高回酬的机会，提醒投资者切勿期盼能短期套利。

郑水兴认为2010年的房地产市场将会有好的发展，是喜；但却不会有太多的惊喜。世界经济刚开始复苏，全球各地都有好的投资对象，而大投资国如美国，欧洲与日本都会将资金注射在国内的发展，更何况马来西亚并不是国际投资者的首

要市场，所以要享受经济复苏带来的“直接效果”还得等待两年到三年的时间，因此，不会有太多的惊喜。郑水兴建议投资者购买高档公寓及市区内的商用产业，因为跨国投资及外资在2-3年后进场时，这些产业将会跃升成为马来西亚房地产界

的新宠。
 
基本上大马房地产处于区域性偏低的国家，发展空间很大；然而国际经济气侯、本地政策、供过于求等三项问题是影响房产发展的主要因素。因此明年的投资必须有较长期性的全盘计划。郑水兴也预测明年房交易将会转向二手市场，因为许

多发展商新落成单位出售价格将会提高，奖掖配套也几乎消失；然而二手完成屋的数量却很多，竞争也将更为激烈，从而带出投资的好机会。

KLCC及Mont Kiara在2006-2009期间所有的完成屋众多，造成泛滥的租赁市场，这导致业主面临出租问题，影响市场房价。对投资者来说，这也是一个投资的好机会。投资者需要有心理准备，面对出租问题的产业，并不表示不能买，只要

超量可被消化、供求达到平衡点，价钱就会回弹。

郑水兴说：情况有点吊诡，市区内的住宅房产供过于求，市区外的商用产业却也供过于求，这就是市场表现作出重大调整的原因，也是投资机会所在。

2010年，商铺及市区办公楼将持续其强劲的走势。外环（郊外）发展地段的商铺及办公楼面对供过于求及超资的问题，这将会导致新完成的商用产业面对租赁—出售问题，这些地区包括目前投资者最喜爱的Puchong、Kota Damansara、

Subang、Bkt Tinggi等地的商业产业，但是，郑水兴认为该地区部分选择性的商铺产业将会继续旺下去，其他的则面对同样的问题。

另外，绿色建筑及旅游产业是房地产未来投资的对象。从明年开始，有关产业也开始出现投资机会，这是因为政府政策的推动及社会醒觉运动所发展的新趋势。虽然马来西亚起步比较慢；但却是在未来5年内投资期的最好选择，其发展将会

越加迅速。但是，马来西亚的绿色建筑还很少，投资机会不多。

谈到如何从上一回金融风暴之后的投资经验学习，郑水兴认为与上一个亚洲金融风暴之后的2001年到2003年一样，2010年到2012年的房地产市场将会开始反弹并稳定持续上升，可以肯定的是在受伤之后的市场不可能即刻大展雄风，呼风

唤雨，需要几年的时间复原。但这一回比起1998年的金融危机好得多，当时市场长期无法消化房地产供量，投资者多抱着观望的泰度，因此2000年到2004年都还是入场的好时机；而这一回我预测今年是入场的好时机，迟了可能会失掉良

机。另外一个不同点是上一次的金融风暴时市场坏账奇高，拍卖房子数量也很多，银行利息更高涨不下；而这一回利息超低，被银行拍卖的房子不多，因此投资的策略完全的不一样。

 只要掌握趋势，订下周详的投资计划，明年绝对是下场的好时机；三年后将会是收成的好季节。

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